Gewerbeflächenkonzept – ein konstruktiver Beitrag

Denn: Für Konstanz gibt es eine Vielzahl von Alternativen

„…welche Flächen [Anm.: gemeint ist hier der Flugplatz] für eine bauliche (gewerbliche) Entwicklung nutzbar sind, ist daher derzeit nicht mit einer hinreichenden Genauigkeit zu bestimmen…“

Quelle: Gewerbeflächenkonzept Gutachten, S. 86

m² Geschossfläche in Konstanz, die aktuell leer steht oder geschaffen werden könnte.

Wir haben bereits einige abgezogen (Wahrscheinlichkeitsabschlag*). Die eigentliche Zahl ist noch größer. Das Gutachten berücksichtigt die grünen Flächen nicht. Das zeigt: Würde man die aktuellen Möglichkeiten ausschöpfen, könnte eine 5x größere Fläche geschaffen werden, als der Bedarf, den das Gutachten durch den Landeplatz decken will.

Obwohl einerseits der Standort Landeplatz als alternativlos bezeichnet wird, wird dennoch an anderer Stelle im Gutachten selbst zugegeben, dass der eigentliche mögliche Nutzungsumfang derzeit völlig unklar ist. WENN aber von solchen Prämissen ausgegangen wird, DANN müssen folgerichtig in Konstanz sehr viele andere Standorte ebenfalls in die Diskussion einbezogen werden, die zwar nicht 100%ig sicher nutzbar wären, aber mit modernen raumschonenden Konzepten ein Potential bieten, das dem des Landeplatzes z.T. sogar überlegen sein könnte.

Zum Teil wurden hier näher untersuchten Grundstücke auch bereits als Option im Gewerbeflächenentwicklungskonzept erwähnt, aber wie in der Gutachtenanalyse zu lesen ist, nicht bei der Berechnung in angemessener Form berücksichtigt.

Hier eine Übersicht:
 = unsere Vorschläge
Leerstandsliste

0: Gewerbegebiet Göldern-Ost

Potential: 98.940m² Geschossfläche

Bemerkung: Laut Vorlage für den Gemeinderat ist die Fläche im Besitz der Stadt Konstanz und wird demnächst ausgeschrieben. Siehe http://www.konstanz.sitzung-online.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=1001968.

Zitat:
Im Plangebiet „Göldern-Ost“ stehen folgende Gewerbegrundstücke mit einer Ge­samtgröße von 19.788 m² im Eigentum der Stadt Konstanz und zur Vermarktung zur Verfügung:
Flst. Nr. 10053 mit 7.003 m²
Flst. Nr. 10055 mit 1.902 m²
Flst. Nr. 10059 mit 4.601 m²
Flst. Nr. 10060 mit 6.282 m²

Von einer mindestens 5-stöckigen Bebauung kann ausgegangen werden.

Wahrscheinlichkeit: 100%

Herausforderungen: –

1: LKW Parkplatz Claude-Dornier-Str.

Potential: 46.000m² Geschossfläche

Bemerkung: im GFK zwar im Text erwähnt, nicht aber in der entscheidenden Skizze oder Berechnung berücksichtigt

Wahrscheinlichkeit: 70%

Herausforderungen: Einigung mit Eigentümer.

Lösungsansatz: Der bisherige LKW Parkplatz könnte – unter Fortbestand des Landeplatzes – auf den Nordstreifen des Landeplatzes verlagert werden. Die benötigten Parkplätze für das 6-stöckige neue Gebäude könnten als Tiefgarage realisiert werden.

2: Byk-Gulden-Str.

Potential: 1.000m² Geschossfläche, zur Miete

Wahrscheinlichkeit: 50%

3: Parkplatz Byk-Gulden Str.

Potential: 22.000m² Geschossfläche

Wahrscheinlichkeit: 90%

Herausforderung: der ursprünglich (tw) als Park & Ride gedachte Parkplatz wird zu diesem Zweck nahezu nicht genutzt.

Lösungsansatz: Umwidmung und Bau eines 2- oder 3-stöckigen Bürogebäudes mit 1-2 Geschossen Tiefgaragen-Parkplätzen.

Hinweis: Der Bauplan lässt derzeit wohl nur eine 2-stöckige Bebauung zu, die Hüllkurve des Landeplatzes würde aber wohl eine 3-stöckige Bebauung zulassen. Gerechnet wurde konservativ mit 2 Stockwerken.

Update 10.09.2015: Laut Südkurier-Bericht vom 09.09.2015 ist ein Teil der eingezeichneten Fläche inzwischen als temporäre Flüchtlingsunterkunft in Planung. Dies ist ein Beleg dafür, dass diese Fläche tatsächlich nutzbar ist, obwohl im Gutachten nicht erwähnt.

4: Max-Stromeyer-Str.

Potential: 80.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: derzeit wird eine Gewerbefläche als Sportplatz genutzt. Ein Sportplatz in einem Gewerbegebiet macht aber nur Sinn, wenn Gewerbefläche gar nicht benötigt wird. Ein mögliches Alternativgelände für den Sportplatz könnte südlich der Mannheimer Str. oder auch nahe Lindenbühl gefunden werden. 7-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 70%

Herausforderungen: –

Lösungsansatz: Alternativstandorte prüfen und verlegen.

5: Ex-sunways Gebäude

Potential: 4.500m² Geschossfläche

Wahrscheinlichkeit: 100%

Herausforderungen: Keine. War zum Zeitpunkt des Acocella-Gutachtens frei zur Vermietung auf dem Immobilienmarkt und muss insofern zu 100% berücksichtigt werden, selbst wenn es im Laufe von 2015 vermietet werden sollte, da das Acocella-Gutachten für jeden Unterzeitabschnitt von in Anspruch genommenem Bedarf ausgeht.

Lösungsansatz:  siehe Online-Anzeige zur Vermietung

6: Oberlohn

Potential: 12.500 m² Geschossfläche

Bemerkung: derzeit ungenutzter Grünbereich. 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 70%

Herausforderungen: relativ spezielles, schmales Gebäude, nichtsdestotrotz ein attraktiver Standort

7: Kleingärten

Potential: 210.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Umwandlung in Gewerbegebäude mit Roof-Top-Gardening „on top“ oder alternativ Umsiedlung der Kleingärten.

Roof-Top-Gardening:
– klimatisch positive Einflüsse für die Gebäude
– Kleingärtner werden nicht „vertrieben“
– im Gegenzug für die Nachteile während der Bauzeit hätten die Kleingärtner anschließen eine grandiose Aussicht
– in den USA ist das Roof-Top-Gardening inzwischen schon verbreitet, z.B. ist die City Hall in Chicago Roof-Top-Gardening Vorzeigeprojekt. Weitere Informationen zu Roof-Top-Gardening.
– Außenaufzüge könnten den Zugang der Kleingärtner zu den Gärten ermöglichen, ohne, dass dazu Unternehmensräume betreten werden müssten.
– etwa 30% der Fläche sind HQ50/100. Sollte für den Landeplatz eine Ausnahme möglich sein, wäre dies sicher hier ebenfalls der Fall, ansonsten ließe sich dieser Teil aber aussparen. Berechnet wurde mit dem bereits reduzierten Teil!
– Im Gegensatz zum Landeplatz sind aber keine Naturschutzflächen enthalten.
Eine Umnutzung von Kleingärten ist in anderen Kommunen durchaus üblich, siehe z.B.: hier.

Wahrscheinlichkeit: 60%

Herausforderungen: politisch sensibles Thema. Sofern eine Kommune aber aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus einen Verkehrslandeplatz opfern will, bei dem keine Umsiedlung oder Roof-Top-Nutzung denkbar wäre, ist dies durchaus eine ernst zu nehmende Überlegung, denn der wirtschaftliche Beitrag des Flugplatzes ist mit Sicherheit höher, als der der Kleingärten.

Hinweis: Dies soll keinesfalls bedeuten, dass es unsere Empfehlung darstellt, in einer Kommune nur rein wirtschaftliche Überlegungen zu betreiben. Insofern hier unsere klare Aussage, dass wir diesen Vorschlag keinesfalls befürworten, zumal wir den tatsächlichen Bedarf bezweifeln. Sofern dies jedoch von der Verwaltung so gehandhabt wird, ergäbe sich hier eine logische Konsequenz.

8: Oberlohn: Wasserweg

Potential: 3.200 m² Geschossfläche

Bemerkung: freie Lücke.

Wahrscheinlichkeit: 50%

Herausforderungen: freie Lücke. Parkplätze könnten in dem bereits ausgewiesenen umzuwandelnden Parkplatz nebenan mitgenutzt werden.

9: Oberlohn: Am Seerhein

Potential: 6.500 m² Geschossfläche

Bemerkung: 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen

Wahrscheinlichkeit: 70%

10: Oberlohn: Stromeyersdorfstr.

Potential: 10.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen

Wahrscheinlichkeit: 50%

11+12: Jobcenter Nord+Süd

Potential: 11.500 m² Geschossfläche

Bemerkung: 2 Gewerbebauten mit je 5 Stockwerken und 2 Tiefgaragen Ebenen

Wahrscheinlichkeit: 60%

13: Oberlohnstr.

Potential: 7.500 m² Geschossfläche

Bemerkung: freies Areal auf dem Gelände der Stadtwerke. 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen

Wahrscheinlichkeit: 70%

14: Businesspark-Erweiterung

Potential: 48.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Umwandlung Parkplatz in ein analoges 10-stöckiges Gebäude, sowie 3 Tiefgaragen Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 80%

Herausforderungen: Überzeugung der Betreiber von einem derart hohen Gewerbeflächenbedarf.

Lösungsansatz: eine moderate Erweiterung des Businessparks ist bereits in Planung. Sofern die Wirtschaftsförderung die konkreten Unternehmen, die einen so hohen Flächenbedarf haben benennt und den Bedarf klar darlegt, wären die Eigentümer vermutlich auch an einer höheren Ausbaustufe interessiert.

15: Brückenkopf Schänzle Nord

Potential: 100.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: siehe auch Stadt und Gutachter unterschlagen 29.000 Quadratmeter. Es wäre durchaus sogar mehr bebaubar, als im Artikel dargestellt, ggf. 6-stöckig incl. Möbel XXXLutz, Kita sowie diversen Mobilitätseinrichtungen im EG und mehreren Ebenen Parkplätze in der Tiefgarage. Der hellrot umrandete Bereich wurde nicht berechnet, stünde aber auch z.B. für Parkplätze zur Verfügung.

Wahrscheinlichkeit: 90%

16a: Parkplatz neben Ex-Siemens Gelände

Potential: 55.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Umwandlung Parkplatz in Gewerbegebäude, 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen

Wahrscheinlichkeit: 50%

16b: Siemens (alt)

Potential: 150.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Umwandlung nicht komplett in Wohnraum, sondern tw. auch weiter für Gewerbe nutzen.
Sollte dies nicht gewünscht sein, so muss zumindest das Gelände Siemens (neu) (schraffiert) in Abzug gebracht werden, da es erst innerhalb des Prognosezeitraums 2015-2030 bezogen wird und somit innerhalb des Modells für einen Flächenbedarf berücksichtigt wurde.

Wahrscheinlichkeit: 50%

Hinweis: berechnet wurde nur eine der Varianten, zudem mit geringer Wahrscheinlichkeit, obwohl entsprechend der Begründung oben in jedem Fall Siemens (neu) komplett berechnet werden könnte.

17: Gelände neben Bodenseeforum

Potential: 27.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Gelände derzeit frei, 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen

Wahrscheinlichkeit: 50%

Herausforderung: es wird derzeit spekuliert, ob das Gelände nicht als Konzertsaal genutzt werden soll, dies aber vermutlich unter der Prämisse, dass es nebenan im Competence Center und sonst bei Gewerbebauten in Konstanz Leerstand gibt. Sofern tatsächlich Unternehmen mit hohen Gewerbesteuererwartungen angeworben werden sollen, muss diesen auch ein hervorragender Standort angeboten werden. Hier bietet sich der Seerhein natürlich eher an, als das Gelände neben der Kläranlage. Zudem hat die Konstanzer Bevölkerung sich bereits zwei mal gegen ein Konzerthaus ausgesprochen.

18: Competence Center

Potential: 2.200 m² Geschossfläche (in diesem Fall die tatsächlich zur Verfügung stehende Bürofläche, um vergleichbar zu sein, hätte eigentlich die Grundstücksfläche verwendet werden müssen, darauf wurde aber verzichtet)

Bemerkung: es ist zwar der 2. Bauabschnitt eingezeichnet, nicht aber der nach wie vor zu großen Teilen leerstehende 1. Bauabschnitt

Wahrscheinlichkeit: 100%

19: Telekom-Hochhaus

Potential: 1.700 m² Geschossfläche

Bemerkung: mehrere Etagen stehen zur Vermietung, siehe http://www.konstanz-buero.de/details-und-ausstattung.html

Wahrscheinlichkeit: 100%

20: Benediktinerplatz

Potential: 6.500 m² Geschossfläche

Bemerkung: Der Platz vor dem Landratsamt wird von der Bevölkerung überhaupt nicht genutzt oder als Verweilplatz angenommen, insofern könnte dieser auch bebaut werden. 4-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 50%

Update 10.09.2015: Laut Südkurier-Bericht vom 09.09.2015 ist die Fläche inzwischen als temporäre Flüchtlingsunterkunft in Planung. Angeblich sei die Fläche jedoch nicht für eine dauerhafte Bebauung geeignet. Dies erscheint allerdings nicht schlüssig zu sein, dennoch wurde die Wahrscheinlichkeit auf 50% reduziert.

21: Martin-Venedey-Str.

Potential: 8.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Umwandlung Parkplatz. 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 50%

22: Parkplätze neben Businesspark

Potential: 80.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Umwandlung Parkplatz in ein analoges 10-stöckiges Gebäude, sowie 3 Tiefgaragen Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 80%

Herausforderungen: Überzeugung der Betreiber von einem derart hohen Gewerbeflächenbedarf.

Lösungsansatz: eine moderate Erweiterung des Businessparks ist bereits in Planung. Sofern die Wirtschaftsförderung die konkreten Unternehmen, die einen so hohen Flächenbedarf haben benennt und den Bedarf klar darlegt, wären die Eigentümer vermutlich auch an einer höheren Ausbaustufe interessiert.

23: Car Emotion Center

Potential: 11.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: unbestätigten Gerüchten zu Folge steht das Car Emotion Center Gelände inzwischen erneut zum Verkauf. Selbst, falls dies nicht der Fall sein sollte, muss dann das Gelände in Abzug gebracht werden, da es erst innerhalb des Prognosezeitraums 2015-2030 bezogen wird und somit innerhalb des Modells für einen Flächenbedarf berücksichtigt wurde.

Wahrscheinlichkeit: 90%

24: Lagerhalle Unibibliothek

Potential: 8.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: Wird verfügbar, sobald die Unibibliothek wieder voll nutzbar ist.

Wahrscheinlichkeit: 90%

25: B33 Süd

Potential: 120.000m² Geschossfläche

Wahrscheinlichkeit: 30%

Herausforderungen: ca. 30% des Geländes ist keine ausgewiesene Hochwasserzone, ca. 70% HQ 50.

Lösungsansätze: Sofern man Ausnahmegenehmigungen für den Flugplatz erwirken könnte, könnte man dies dann folgerichtig auch für diese Fläche. Im Gegensatz zum Flugplatz befindet sich die Fläche nicht in einem ausgewiesenen Naturschutzgebiet oder Biotopfläche. Als Zufahrtsstrecke müsste die Infrastruktur der Kläranlage mit-/umgenutzt werden. Als Ausgleich für die notwendigen Fällarbeiten könnte die entsprechende Menge Holz bei den Lorettowaldfällungen eingespart werden. Die Geruchsbelästigung durch die Kläranlage dürfte sogar geringer als beim Flugplatz sein, da die vorherrschende Windrichtung aus Westen/Südwesten ist.

26: Ravensberg

Potential: 12.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: 4-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 60%

Herausforderungen: Sanierung

Hinweis: siehe auch http://www.tmw-kn.com/blog/2015/09/28/muss-es-tatsachlich-gleich-der-stadtwald-sein/

27: Robert-Gerwig-Str.

Potential: 1.500 m² Geschossfläche

Bemerkung: Noch unbestätigte Information, deshalb derzeit mit 0% in der Bewertung

Wahrscheinlichkeit: 0%

28: Riedstr.

Potential: 640 m² Geschossfläche

Bemerkung: siehe http://www.immobilienscout24.de/expose/74482355, steht seit Monaten zur Vermietung

Wahrscheinlichkeit: 100%

29: Macairstr.

Potential: 800 m² Geschossfläche

Bemerkung: mehrere freie Stockwerke

Wahrscheinlichkeit: 70%

30: Bettenberg

Potential: 165.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen. Kann der Grundstein für das später angrenzende „nördlich Hafner“ Gewerbegebiet darstellen. Südlich THW, so dass Anschlüsse bereits liegen sollten.

Wahrscheinlichkeit: 70%

31: Reichenaustr.

Potential: 5.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: extensiv genutztes Gelände, Eigentümer vermutlich verkaufswillig. 3-stöckiger Bau + 1 Tiefgaragen-Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 20%

32: Riedstr.

Potential: 17.000 m² Geschossfläche

Bemerkung: freie Lücke neben Campus. 5-stöckiger Bau + 2 Tiefgaragen-Ebenen.

Wahrscheinlichkeit: 70%

33: Grundfläche laut Gutachten

Potential: 56.000 m² Grundfläche

Bemerkung: Diese Fläche wurde bereits im Gutachten erkannt, dient aber natürlich auch zur Deckung des Bedarfs. Eigentlich müsste auch hier noch die Mehrgeschossigkeit berücksichtigt werden. Wir haben darauf aber verzichtet.

Wahrscheinlichkeit: 100%

siehe auch: Gewerbeflächen in Konstanz – eine Bestandsanalyse

*Anmerkungen:

  • Stand: 02. September 2015
  • Die Wahrscheinlichkeitsangabe geht generell davon aus, dass die Verwaltung das jeweilige Projekt befürworten und mit aller Energie und auch finanziellem Engagement vorantreiben würde. Der unterschiedliche Wahrscheinlichkeitsabschlag soll berücksichtigen, dass bspw. ein Eigentümer jegliche Verhandlungen mit der Stadt ablehnt. Selbstverständlich kann dies nur geschätzt werden, und stellt somit einen „Sicherheitsabschlag“ nach unten dar.
  • Natürlich ist es fast undenkbar, dass alle Optionen realisiert würden, dies aber vor allem aus dem Grund, dass es in Konstanz in der Realität wohl gar nicht einen so hohen Bedarf gibt, dass in einem konkreten Fall eine Änderung der Nutzung oder ein Investment notwendig erscheinen. Diese Tatsache darf aber im Vergleich zu einer Opferung des Verkehrslandeplatzes nicht berücksichtigt werden, denn hier gilt der gleiche Grundsatz.
  • Die jeweils angegebene Fläche basiert – analog zum Gewerbeflächenentwicklungskonzept – auf dem Grundstücksgrundflächenbedarf, ist also natürlich höher, als der tatsächlich je Geschoss nutzbare Anteil. Im Gegensatz zum Gutachten selbst, wird aber hier eine mehrstöckige Bauweise auch im Ergebnis tatsächlich berücksichtigt, da dies letztendlich auch der Empfehlung im Gutachten entspricht.
  • Generell wird in den meisten Fällen mit einer Tiefgarage für die benötigten Parkplätze gerechnet. Im Gegensatz zum Gutachten, bei dem von flächenverbrauchenden Stellplätzen ausgegangen wird.

4 Kommentare

  1. In einigen Gesprächen mit Gemeinderäten habe ich den Eindruck gewonnen, dass sie sich von diesem Accocella-Gutachten bös hinters Licht geführt sehen.
    Mit verantwortlich sehen sie auch die Stadtverwaltung, die dieses “Werk” ungeprüft den Gemeinderäten vorlegte.

    Jetzt schlägt Herr Magulski ein zweites Mal mit einer Leerstandsanalyse zu.
    Und diese beweist, dass in Konstanz jede Menge nutzbaren Raum zur Verfügung steht. Übrigens nicht nur für Gewerbeansiedlung, sondern auch für die so dringend benötigte Fläche zur Unterbringung von Flüchtlingen.

    Diese Analyse dürfte wiederum sehr peinlich werden für die Stadtplanung und der Wirtschaftsförderung. Denn eigentlich wäre das deren ursächliche Aufgabe gewesen.

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  2. Bei Punkt 19 könnt ihr die 60% in 100% ändern und die m2-Anzahl etwas erhöhen, die Vermietungs-Ausschreibung ist auch öffentlich zu finden:
    http://www.konstanz-buero.de/details-und-ausstattung.html

    Wie in KN übrigens im Gewerbebereich üblich steht das ebenso wie z.B. das Kompetenzzentrum schon lange zur Vermietung..

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    • Hallo Lukas,
      vielen Dank für den Hinweis, wir werden die Zahl entsprechend erhöhen.

      Antworten
  3. Wenn ich nun lesen, wie Siemens, die längsseits des Flugfeldes einen großen Komplex hochziehen, hier neben Briefsortieranlagen sogar vielleicht Gepäckbeförderungsanlagen für Flughäfen bauen wollen, so wäre der Ananchronismus nicht zu überbieten, würde Konstanz gleichzeitig ihren Flugplatz aufheben. Gut "gemanagt" würde ein sachte ausgebautes Flugfeld mit fester Piste (z.B. 750×25 mit entsprechend weiteren Infrastrukturmassnahmen) zur gewerblichen Belebung geradezu beitragen, beklagt doch nicht nur Siemens die Abgeschiedenheit von Konstanz betreffend der Verkehrsbedingungen. Ersatzteilflüge sind zum Beispiel heute das A und O in unserer schnellen Welt. Und dem Tourismus täte ein neuer Akzent ebenso gut (Bodensee-Forum Konstanz!).

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